財綜[2015]15號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國土資源廳（局）、住房城鄉建設廳（委、局），中國人民銀行上?？偛?、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì )（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、銀監局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局、國土資源局、建設局：

為貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì )精神，提高公共租賃住房供給效率，按照《財政部關(guān)于推廣運用政府和社會(huì )資本合作模式有關(guān)問(wèn)題的通知》（財金[2014]76號）和《財政部關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì )資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財金[2014]113號）有關(guān)要求，現就運用政府和社會(huì )資本合作模式（Public-Private Partnership）推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理的有關(guān)事宜通知如下：

一、充分認識運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理的重要意義

政府和社會(huì )資本合作模式是政府與社會(huì )資本在公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長(cháng)期合作關(guān)系，通過(guò)這種合作和管理過(guò)程，可以更有效率地為社會(huì )提供公共服務(wù)。運用這種模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理，有利于轉變政府職能，提升保障性住房資源配置效率；有利于消化庫存商品住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服務(wù)。運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理，作為一項政策創(chuàng )新和制度創(chuàng )新，對于穩增長(cháng)、調結構、惠民生具有十分重要意義，各地要充分認識這項工作的重要性，積極有序開(kāi)展試點(diǎn)工作。

二、運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理的基本目標和原則

（一）基本目標。通過(guò)運用政府和社會(huì )資本合作模式，發(fā)揮政府與社會(huì )資本各自?xún)?yōu)勢，把政府的政策意圖、住房保障目標和社會(huì )資本的運營(yíng)效率結合起來(lái)，逐步建立“企業(yè)建房、居民租房、政府補貼、社會(huì )管理”的新型公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理模式，有效提高公共租賃住房服務(wù)質(zhì)量和管理效率。

（二）基本原則。

1.政府組織，社會(huì )參與。政府根據本地區公共租賃住房需求狀況，制定公共租賃住房發(fā)展規劃和年度計劃，組織合適的公共租賃住房項目開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作試點(diǎn)，選擇社會(huì )資本參與投資建設和運營(yíng)管理公共租賃住房。

2.權責清晰，各司其職。在公共租賃住房項目合同中，明確政府與社會(huì )資本的各自責任，按照合同約定承擔相應的權利、義務(wù)、責任和風(fēng)險。

3.激勵相容，提高效率。通過(guò)綜合運用多種政策手段，建立動(dòng)態(tài)調整的租金價(jià)格機制，確保社會(huì )資本具有穩定合理的投資回報；建立嚴格的績(jì)效評價(jià)機制，對項目運作、住房保障服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行綜合考核評價(jià)，確保公共租賃住房項目建設運營(yíng)達到預期效果。

三、公共租賃住房項目政府和社會(huì )資本合作模式和條件

（一）公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目的基本模式。運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理，主要是政府選擇社會(huì )資本組建公共租賃住房項目公司，項目公司與政府簽訂合同，負責承擔設計、投資建設、運營(yíng)、維護管理任務(wù)，在合同期內通過(guò)“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報，依法承擔相應的風(fēng)險；政府負責提供政策支持，定期調整公共租賃住房租金價(jià)格，加強公共租賃住房工程建設及運營(yíng)維護質(zhì)量監管。合同期滿(mǎn)后，項目公司終結，并按合同約定作善后處理。政府對項目公司承擔有限責任，不提供擔?；虺兄Z。

（二）公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目的基本條件。適合運用政府和社會(huì )資本合作模式的公共租賃住房項目應當同時(shí)具備以下條件：1.已納入住房保障規劃和年度計劃。2.項目規劃所在區域交通便利，學(xué)校、醫院等公共基礎設施配套齊全。3.戶(hù)型建筑面積符合公共租賃住房條件。戶(hù)型建筑面積以40平方米左右的小戶(hù)型為主，單套建筑面積控制在60平方米以?xún)取?/SPAN>4.承租公共租賃住房的保障對象數量穩定。5.保障對象按市場(chǎng)租金水平向項目公司繳納住房租金。6.政府按保障對象支付能力給予分檔補貼及其他政策支持。7.公共租賃住房運營(yíng)期限不少于15年。

四、公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目的適用范圍

適用政府和社會(huì )資本合作模式的公共租賃住房項目主要包括：（一）政府自建自管項目；（二）政府收購的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目；（三）符合公共租賃住房條件且手續完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項目；（四）以企業(yè)為主建設管理的公共租賃住房項目。

對于存量和在建的項目，特別是債務(wù)規模比較大的政府融資平臺公司持有的公共租賃住房，應當在科學(xué)評估的基礎上，采取招投標、拍賣(mài)、掛牌等法律法規規定的方式將公共租賃住房資產(chǎn)整體轉讓給項目公司，實(shí)行規范的政府和社會(huì )資本合作模式運作，轉讓收入優(yōu)先用于償還對應的存量政府債務(wù)；對于擬新建和收購的項目，從規劃、設計、投資建設、運營(yíng)、管理全過(guò)程均可按政府和社會(huì )資本合作模式運作。

五、規范運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理

（一）建立公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目庫。各地應認真梳理、科學(xué)甄別適合政府和社會(huì )資本合作模式的公共租賃住房項目，建立項目?jì)鋷?。政府和社?huì )資本合作的公共租賃住房項目由市縣財政部門(mén)會(huì )同同級住房保障部門(mén)從存量和新增項目中篩選。

（二）做好項目前期論證和準備工作。市縣財政部門(mén)會(huì )同同級住房保障部門(mén)引入第三方中介機構和專(zhuān)家，對擬實(shí)施政府和社會(huì )資本合作的公共租賃住房項目進(jìn)行必要性、可行性、經(jīng)濟性、合規性評估和物有所值評價(jià)，論證項目是否滿(mǎn)足政府和社會(huì )資本合作項目的必要條件。在此基礎上，財政部門(mén)應組織開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作項目財政承受能力論證工作，通過(guò)識別、測算項目的各項財政支出責任，科學(xué)評估項目實(shí)施對當前及今后年度財政支出的影響，為項目財政預算管理提供依據，以保障政府切實(shí)履行合同義務(wù)，有效防范和控制財政風(fēng)險，促進(jìn)項目可持續發(fā)展。

（三）選擇合作伙伴。按照《中華人民共和國政府采購法》、《財政部關(guān)于印發(fā)<政府和社會(huì )資本合作項目政府采購管理辦法>的通知》（財庫〔2014〕215號）等有關(guān)法律法規規定，綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、技術(shù)和管理能力、資金實(shí)力、服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)等因素，擇優(yōu)選擇公共租賃住房項目合作伙伴。

（四）籌組項目公司。按照“政府引導、企業(yè)主導、市場(chǎng)運作、利益分享、風(fēng)險分擔”的原則，由合作企業(yè)組建項目公司，具體負責公共租賃住房項目的設計、投資、建設、運營(yíng)、維護和管理。

（五）簽訂合作合同。合同的主要內容應當包括：公共租賃住房項目名稱(chēng)、建設規模、投資規模、資金籌集、合作期限、戶(hù)型結構、運營(yíng)期限、維修維護責任；住房保障服務(wù)的數量、質(zhì)量和標準；公共租賃住房租金價(jià)格及調整機制；合同期滿(mǎn)后項目移交的內容、方式、程序及驗收標準，涉及資產(chǎn)處置的，應當事先約定政府與社會(huì )資本收益分享比例；建設和運營(yíng)管理的風(fēng)險分擔機制；項目終止的條件、流程和終止補償；違約責任；爭議解決方式等內容。

（六）建立監管和績(jì)效評價(jià)機制。政府對公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目運作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行全過(guò)程監管和綜合考核評價(jià)，認真把握和確定服務(wù)價(jià)格和項目收益指標，加強成本監審、考核評估、價(jià)格調整審核，引入第三方進(jìn)行社會(huì )評價(jià)，評價(jià)結果向社會(huì )公示，并作為項目?jì)r(jià)格、政府補貼、合作期限等調整的依據。

六、構建政府支持政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房的政策體系

（一）財政政策。市縣財政部門(mén)統籌運用各級政府安排用于公共租賃住房的資金，通過(guò)貸款貼息方式支持公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目購建和運營(yíng)管理，具體貼息辦法按照財政部印發(fā)的《城鎮保障性安居工程貸款貼息辦法》（財綜〔2014〕76號）規定執行。同時(shí)，根據公共租賃住房保障對象的支付能力給予分檔補貼，重點(diǎn)對城鎮低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補貼，配合同級住房保障部門(mén)督促保障對象按照合同約定的市場(chǎng)租金水平向項目公司繳納住房租金。對于試行公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目試點(diǎn)的地區，中央財政不改變城鎮保障性安居工程資金分配方式。

（二）稅費政策。對公共租賃住房建設按照國家現行有關(guān)規定免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；落實(shí)現行有關(guān)公共租賃住房購建和運營(yíng)管理稅收優(yōu)惠政策。

（三）土地政策。一是新建公共租賃住房建設用地可以租賃方式取得，租金收入作為土地出讓收入納入政府性基金預算管理。二是對于新建公共租賃住房項目，以及使用劃撥建設用地的存量公共租賃住房項目，經(jīng)市縣人民政府批準，政府可以土地作價(jià)入股方式注入項目公司，支持公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目，不參與公共租賃住房經(jīng)營(yíng)期間收益分享，但擁有對資產(chǎn)的處置收益權。三是在新建公共租賃住房政府和社會(huì )資本合作項目中，可以規劃建設一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務(wù)設施用于出租和經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現資金平衡并有合理盈利，但不得用于銷(xiāo)售和轉讓。

（四）收購政策。對于收購符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目，按照政府搭橋、公司主導、雙方自愿、保本不虧的原則確定收購價(jià)格；也可以按當地公共租賃住房建設成本及合理收益率確定收購價(jià)格。

（五）融資政策。一是銀行業(yè)金融機構要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款大項下建立公共租賃住房開(kāi)發(fā)貸款的明細核算，對公共租賃住房貸款單獨核算、單獨管理、單獨考核，根據自身實(shí)際，在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，加大對政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項目的信貸支持力度。二是鼓勵社?；?、保險資金等公共基金通過(guò)債權、股權等多種方式支持項目公司融資。三是支持項目公司發(fā)行企業(yè)債券，適當降低中長(cháng)期企業(yè)債券的發(fā)行門(mén)檻。四是支持以未來(lái)收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索建立以市場(chǎng)機制為基礎、可持續的公共租賃住房投融資模式。

七、扎實(shí)做好政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目實(shí)施工作

（一）落實(shí)工作責任。財政部會(huì )同住房城鄉建設部、國家稅務(wù)總局等相關(guān)部門(mén)完善落實(shí)財稅支持政策；國土資源部會(huì )同財政部完善落實(shí)土地供應支持政策；人民銀行、銀監會(huì )指導督促金融機構做好金融服務(wù)工作。地方各級財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監會(huì )等部門(mén)，按照職責分工落實(shí)工作責任。同時(shí)，地方各級財政部門(mén)要會(huì )同住房保障部門(mén)結合本地區實(shí)際情況，制定政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目試點(diǎn)方案，指導項目具體實(shí)施工作。

（二）建立工作機制。各級財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監會(huì )等部門(mén)，要建立政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房部門(mén)聯(lián)席會(huì )議，專(zhuān)門(mén)研究解決運用政府和社會(huì )資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設和運營(yíng)管理過(guò)程中出現的問(wèn)題，聯(lián)席會(huì )議各部門(mén)要加強協(xié)作，密切配合，確保各項政策措施落到實(shí)處，規范開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目試點(diǎn)。

（三）開(kāi)展項目試點(diǎn)。2015年，各地區應當抓緊組織開(kāi)展政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房項目試點(diǎn)工作，政府和社會(huì )資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項目由市縣財政部門(mén)會(huì )同同級住房保障部門(mén)篩選，報省級財政部門(mén)會(huì )同住房保障部門(mén)共同審核確認后實(shí)施。對于市縣篩選的公共租賃住房項目，每省可選擇一定數量的項目開(kāi)展試點(diǎn)。對于擬實(shí)施的試點(diǎn)項目，省級財政部門(mén)應當會(huì )同住房保障部門(mén)將項目區位、投資規模、建筑面積和套數、合作方式、合作期限、資金來(lái)源等情況報財政部、住房城鄉建設部備案。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國財政部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國土資源部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　中華人民共和國住房和城鄉建設部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中國人民銀行　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　國家稅務(wù)總局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　2015年4月21日