中國證監會(huì )各派出機構，各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委、房地局），新疆生產(chǎn)建設兵團建設局，上海證券交易所、深圳證券交易所，中國證券業(yè)協(xié)會(huì )（報價(jià)系統），中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )：
為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和2017年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號），加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，現就有關(guān)事宜通知如下：
一、總體要求
?。ㄒ唬┲匾饬x。住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會(huì )資金參與住房租賃市場(chǎng)建設；有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側結構性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿(mǎn)足投資者多元化的投資需求。
?。ǘ┗驹瓌t。堅持市場(chǎng)化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟和國家戰略的積極作用；明確優(yōu)先和重點(diǎn)支持的領(lǐng)域；加強監管協(xié)作，推動(dòng)業(yè)務(wù)規范發(fā)展；積極履行監管職責，切實(shí)保護投資者合法權益，合力防范風(fēng)險。
二、住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)展條件及其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域
?。ㄈ┌l(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應當符合下列條件：一是物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關(guān)要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續；二是物業(yè)正常運營(yíng)，且產(chǎn)生持續、穩定的現金流；三是發(fā)起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經(jīng)營(yíng)能力及較強運營(yíng)管理能力，最近2年無(wú)重大違法違規行為。
?。ㄋ模﹥?yōu)先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點(diǎn)支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。
?。ㄎ澹┕膭顚?zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設和運營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤(pán)活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權益人）開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。
?。┲攸c(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
三、完善住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序
?。ㄆ撸┲С肿》孔赓U企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。住房租賃企業(yè)可結合自身運營(yíng)現狀和財務(wù)需求，自主開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開(kāi)展資產(chǎn)證券化方案設計和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場(chǎng)所提交發(fā)行申請。
?。ò耍﹥?yōu)化租賃住房建設驗收、備案、交易等程序。各地住房建設管理部門(mén)應對開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃等特殊目的載體用于開(kāi)展資產(chǎn)證券化。
?。ň牛﹥?yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序。各證券交易場(chǎng)所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )應根據資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券化項目進(jìn)行審核、備案和監管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專(zhuān)人專(zhuān)崗負責，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。
四、加強住房租賃資產(chǎn)證券化監督管理
?。ㄊ┙⒔∪珮I(yè)務(wù)合規、風(fēng)控與管理體系。中國證監會(huì )和住房城鄉建設部推動(dòng)建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規、風(fēng)控與管理體系，指導相關(guān)單位完善自律規則及負面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險監測、違約處置、信息披露和存續期管理等制度規則，引導相關(guān)主體合理設計交易結構，切實(shí)做好風(fēng)險隔離安排，嚴格遵守執業(yè)規范，做好利益沖突防范以及投資者保護，落實(shí)各項監管要求。研究探索設立專(zhuān)業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機構。
?。ㄊ唬┙⒔∪月杀O管體系。中國證券業(yè)協(xié)會(huì )、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )要加強配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監管協(xié)作平臺，加強組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營(yíng)服務(wù)機構、房地產(chǎn)估價(jià)機構、評級機構等參與人的自律監管體系，研究推動(dòng)將住房租賃證券化項目運行表現納入住房租賃企業(yè)信用評價(jià)體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。
?。ㄊ┖侠碓u估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機構對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規定出具房地產(chǎn)估價(jià)報告。承擔房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機構，應當為在住房城鄉建設部門(mén)備案的專(zhuān)業(yè)力量強、聲譽(yù)良好的房地產(chǎn)估價(jià)機構。資產(chǎn)支持證券存續期間，房地產(chǎn)估價(jià)機構應按照規定或約定對底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，應當重新評估。
?。ㄊ┓e極做好盡職調查、資產(chǎn)交付與持續運營(yíng)管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價(jià)機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關(guān)交易主體和基礎資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調查，確保符合相關(guān)政策和監管要求。發(fā)起人（原始權益人）應切實(shí)履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎資產(chǎn)移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機構做好盡職調查。
五、營(yíng)造良好政策環(huán)境
?。ㄊ模┡嘤嘣耐顿Y主體，提升資產(chǎn)支持證券流動(dòng)性。中國證監會(huì )、住房城鄉建設部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險資金等投資主體參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，建立多元化、可持續的資金保障機制。
?。ㄊ澹┕膭钕嚓P(guān)部門(mén)和地方政府通過(guò)市場(chǎng)化方式優(yōu)先選擇專(zhuān)業(yè)化、機構化或具有資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)經(jīng)驗的租賃住房建設或運營(yíng)機構參與住房租賃市場(chǎng)，并就其開(kāi)展租賃住房資產(chǎn)證券化予以政策支持。
?。ㄊ┙⒔∪O管協(xié)作機制。中國證監會(huì )、住房城鄉建設部建立住房租賃資產(chǎn)證券化項目信息共享、日常監管及違規違約處置的工作機制，協(xié)調解決住房租賃資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題與困難，推動(dòng)住房租賃資產(chǎn)證券化有序發(fā)展。中國證監會(huì )各派出機構及上海、深圳證券交易所等單位與各省級住房城鄉建設主管部門(mén)應加強合作，充分依托資本市場(chǎng)，積極推進(jìn)符合條件的企業(yè)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓寬融資渠道；加強資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)過(guò)程監管，防范資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質(zhì)土地使用權或改變土地租賃性質(zhì)的行為。
中國證監會(huì ) 住房城鄉建設部
2018年4月24日